Kaufen statt mieten – eine Option auch für das Ferienhaus

Sie sind von Rügen so begeistert, dass Sie jedes Jahr wiederkommen möchten? Vielleicht ist der Kauf einer Immobilie die bessere Option, als immer wieder Miete in fremde Taschen zu bezahlen. In Zeiten niedriger Zinsen ist die Finanzierung eines Ferienhauses oder einer Wohnung über einen Kredit sehr günstig. Wird das Feriendomizil vermietet, lassen sich Einkünfte erzielen und Steuervorteile nutzen.

Kredit auch mit wenig Eigenkapital

Bei Immobilienfinanzierungen sind meist hohe Summen und lange Laufzeiten im Spiel. Dennoch sind die Zinsen wesentlich niedriger als bei gewöhnlichen Ratenkrediten. Das liegt daran, dass im deutschen Recht umfassende Sicherungen zugunsten des Gläubigers gelten, wenn ein Grundpfandrecht – also Grundschuld oder Hypothek – bestellt ist. Der Kreditratgeber www.kreditkanzlei.com formuliert es so: Das Grundstück haftet für die Schulden. Zum Grundstück gehört auch das darauf errichtete Gebäude. Bleiben die Ratenzahlungen aus, kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung betreiben. Das Recht an dem Grundstück erstreckt sich sogar auf die Feuerversicherung des Gebäudes. Ohne Zustimmung des Gläubigers darf die Versicherung nicht gekündigt oder auch nur reduziert werden, und in einem Schadenfall muss die Versicherung zuerst den Kreditgeber fragen, bevor sie an ihren Kunden zahlt. Auf die persönliche Bonität des Schuldners kommt es also wegen der Kreditsicherung gar nicht so sehr an. Üblicherweise steht in den Vergaberichtlinien der Bank eine Beleihungsgrenze, zum Beispiel 70 % des Grundstückswerts einschließlich Gebäude laut Gutachten. Damit ist sichergestellt, dass die Forderungen auch bei einem geringen Erlös aus einer Zwangsversteigerung mit hoher Wahrscheinlichkeit gedeckt sind. Die Differenz zwischen Beleihungsgrenze und Kaufpreis sollte aber aus Eigenkapital stammen.

Kreditraten aus Vermietungseinkünften bezahlen

Entschließen Sie sich zur Fremdvermietung der Unterkunft, erzielen Sie daraus Einkünfte. Vielleicht bezahlt sich das Objekt von selbst, wenn die Mieten reichen, um die Kreditraten zu bezahlen. Kalkulieren Sie dabei aber vorsichtig. Auch wenn Rügen mittlerweile ganzjährig Touristen anzieht, müssen Sie mit zeitweisen Leerständen rechnen. Außerdem sind die Zeiten abzuziehen, in denen Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen. Und schließlich verursacht die Vermietung wahrscheinlich auch Kosten für Werbung und die Präsenz in Buchungsportalen. Dagegen sind aber beachtliche Steuervorteile zu rechnen. Gebäudeabschreibungen, Kreditzinsen und andere Kosten sind in den ersten Jahren oft höher als die Einnahmen. Während Verluste aus Ferienhäusern im Ausland nur gegen entsprechende Einkünfte aus demselben Land aufzurechnen sind, mindern die Verluste aus einer Immobilie auf Rügen ihr steuerpflichtiges Einkommen in Deutschland.